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今日は５月２２日日曜日 雨後曇り。 束田先生お薦めの「バフェットの株主総会」を読んだ。 ２〜３日で読むはずが、２週間もかかった。 非常に開かれた株主総会で、天才投資家、オマハの賢人 ウォーレン・バフェットが、株主からの様々な質問 （経営に直接関係のないものも含む）に 明快に答えるという話だ。 一番印象に残ったのは、 若い参加者からの質問「投資家として大成功する為には、 何をするべきですか？」 に対し、バフェットの答えは単純明快だ。「手当たりしだい、読むことです。」 きっぱり言う。バフェットのこのアドバイスは昔から変わっていない。 そしてこの日も、朝から午後まで、さまざまな言い方で、同じアドバイスを説いた。 なぜなら若い頃に本を読んだことが、自分の投資技術を築き上げ、その後の ５０年間の成功の基礎になったと、強く信じているからだ。 また、「手当たり次第」は誇張ではない。「１０歳のときにはすでに、 オマハ図書館にある”金融”という言葉がタイトルに入っている本は全て、 ２回ずつ読みました。」 愛知県のウォーレン・バフェットになりたいものだ。 さて、今回もYAHOO!不動産から探す。 物件名：Ａコーポ Ｉ駅から徒歩２分（実際も２分だった。） コンビニから徒歩２分 購入価格：５５０万円 間取り：２ＤＫ（地上５階建て/５階部分） 構造：ＲＣ造 築年：１９７７年（築３４年） 家賃月：５８，０００円（内訳 家賃４３，０００円＋管理費等１５，０００円） （YAHOO!不動産で賃貸物件としても載っていた。） （賃貸時の管理費等は、名前を変えているだけで実際は家賃） （HOME'S不動産投資では、家賃相場５０，５００円） 家賃年：６９６，０００円 表面利回り：１２．６％ 空室率：５．２％？（１９戸中１戸？） 管理費：１０，０００円 修繕積立金：５，０００円 路線価：２３０，０００円/m2 用途地域：商業地域（建坪率８０％、容積率６００％）  １階は店舗で、喫茶店、会社、散髪屋である。 喫茶店以外は、今日も営業していた。 玄関を入ると、左側に自転車、右側に郵便BOXがあり、 一番奥に階段がある。 掲示板の記録を見ると、４日に１回清掃業者が入っている。 全体的に古い作りでボロボロ感は否めないが、廊下、階段とも ゴミ一つ落ちておらず、管理は行き届いているようだ。 自転車を数えると１４台ある。１９戸中１４台は少ないが、 駅から２分の好立地なので、駅を利用する人には 自転車など不要だ。 物件は、５階建ての５階部分だが、エレベーターが ないのが難点といえば難点といえる。 こういう古い物件は、購入後リフォームが必要かもしれない。 不動産投資の学校ｐ９９ 予算決定の目安 リフォーム等の空室対策に費用がかかる場合には、その措置によって どのような効果（家賃アップ、空室解消）が得られるかという費用対効果 の観点で実行の可否を判断します。 （１）予め価格交渉に折り込んでいた場合・・「値引き額＝リフォーム予算」 予め、購入時の価格交渉でリフォーム費用その他出費を折り込んでおく （値引きできている）のが最善の策です。事前に見積もりを取って 価格交渉を行い、値引き額を目安としてリフォーム等の原資 としましょう。 （２）リフォーム費用等、出費が必要な場合 リフォーム必要等、新たな出費が必要な場合はその出費によって どのような効果が得られるのかを天秤にかけて、 予算を決定するようにしましょう。 １．家賃アップ基準「リフォーム費用５０万円で家賃１万円アップの法則」 リフォームによって家賃が１万円上昇すると、物件本体の価値は 収益還元で割返すと１００〜１２０万円上昇すると考えられます。 この１／２の金額（５０万円程度）で家賃を１万円アップさせることが できれば差し引きで５０〜６０万円の「含み益」がある状態となると 考え、リフォーム費用の目安とします。 ２．空室解消基準「リフォーム費用＝空室３ヶ月分以下の法則」 その部屋をリフォームしないことによって、今後３ヶ月の空室が 発生するとすれば、３ヶ月分の家賃収入が損失になりますので、 その損失分を先取りしてリフォーム費用とし、事前に空室を 解消する考え方です。 「３ヶ月」というのはあくまで目安であり、エリアや時期によって、 より短い期間で決まることが予想されたり、より長期の空室が 見込まれる場合もあります。 （３）リフォーム等により空室期間が発生する場合 そのまま貸し出すことも可能である物件にリフォームを行った場合、 リフォーム期間中は空室となってしまうため機会損失が発生します。 この場合、すぐに貸し出せたとしたら取れるであろう家賃×空室期間分 もコストとして計上します。 例）家賃８万円×６室空室の物件において、リフォームに３ヶ月かけた場合、 ４８万円×３ヶ月＝１４４万円の機会損失 この金額を費用として計上すると割に合わないという場合には、 リフォーム費用と時間をかけるよりも、家賃の値下げを検討する余地が 出てきます。 マネログ→http://moneylog.jp/fs/zCBbeemP |
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